Что такое ДДУ? Ипотека, регистрация и расторжение, договор

Долевое строительство — достаточно распространенный в России вид инвестирования средств в недвижимость. Регулируются такие отношения Федеральным Законом №214-Ф3 от 30.12.04 г. Этим законом четко определены стороны (застройщик — юридическое лицо арендатор или владелец земельного участка, привлекающий средства для строительства и участники долевого строительства — физические лица, осуществляющие инвестиции в строительство с правом последующего владения) и объекты долевого строительства.

Как зарегистрировать договор долевого участия?

ДДУСогласно закону, все договора участия в строительстве должны быть зарегистрированы в Росреестре в соответствии с законодательством. До регистрации письменного договора он не является заключенным. Зарегистрировать договор можно только на объект, разрешение на строительство которого было получено не ранее 01.04.05 г.

Последовательность действий при заключении договора долевого участия:

  1. Подготовка документов для регистрации договора и оплата госпошлины. Эти документы будут переданы в территориальный орган Росреестре по месту регистрации объекта договора.
  2. Предоставление документов регистратору. В Росреестре обязательно должны предоставить расписку о получении пакета документов. В ней в обязательном порядке должны быть: дата принятия документов, их перечень, контактные данные, ФИО и подпись специалиста их принявшего.
  3. Получение документов после регистрации.

Государственная регистрация ДДУ с первым участником не превышает 18 дней после приема полного пакета документов, с последующими — не более пяти.

Чтобы получить договор с регистрационной надписью, вам нужен будет паспорт и расписка о принятии пакета для госрегистрации.

Что учесть при заключении договора долевого участия, и какие могут возникнуть ошибки?

ДДУПри заключении договора, ознакомьтесь с его содержанием в деталях. В нем должна быть следующая информация:

  • Данные застройщика. Информация должна быть полная (наименование, юридический, фактический адреса, данные о регистрации и уполномоченном лице). Данные в договоре должны совпадать с информацией в проектной и правоустанавливающей документации.
  • Если сделка осуществляется посредником, то должны быть документы о делегировании застройщиком ему таких прав.
  • В тексте должен быть четко прописан объект договора, конкретная недвижимость с определенными сроками передачи.
  • Должны быть все характеристики объекта договора (адрес, кадастровый номер, финансовые гарантии).
  • Наличие четко прописанного гарантийного срока. На квартиру — пять лет, на инженерное и техническое оборудование — три года. Другие сроки незаконны.
  • Договор должен содержать исчерпывающую информацию о площади помещения. Часто застройщики вносят пункт о том, что если площадь изменится, то либо инвестор должен будет доплатить, либо ему возвратят часть средств. Вы должны знать, что закон, защищающий права потребителей, говорит, что доплата не предусматривается, а вот если площадь меньше, то застройщик обязан возместить недостачу.
  • Подробное описание объекта. Прописано должно быть все: количество окон, дверей и их материал, половое покрытие, класс обоев и пр.
  • Недопустимо наличие пункта о том, что застройщик может без согласования с дольщиком изменить что-либо в проектной документации, характеристике объекта.
  • Срок ДДУ — он должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязанностей.
  • Срок передачи объекта должен быть точным. Иногда указывают квартал, но это неудобно для дольщика. Если застройщик не сдаст объект в срок, то участник вынужден будет ждать конца квартала плюс еще 2 месяца.
  • Перечень форс-мажорных обстоятельств не должен быть слишком обширным. По закону – это война, террористические действия и стихийные бедствия. Остальные формулировки недопустимы.
  • Учтите, что разрешение на ввод в эксплуатацию не является подтверждением качества и соответствия объекта. Если такой пункт есть, то его желательно убрать, так как при его наличии, вы не сможете предъявить претензии застройщику по недоделкам.
  • Цена за метр квадратный должна быть в рублях РФ либо в валютном эквиваленте, но с фиксацией курса.
  • Должно быть указано, что ваши обязательства считаются выполненными, как только вы внесли деньги в банк на счет застройщика, а не с даты их зачисления на счет получателя.
  • Должно быть конкретно прописано, за чей счет происходит окончательная регистрация объекта, и когда дольщик начинает платить коммунальные платежи. Нести такие расходы будущий собственник должен только после передачи ему недвижимости по акту, а не от даты введения в эксплуатацию.
  • Четкая фиксация порядка расторжения договора и размеров неустойки.
  • Должны быть указаны права требования на возмещение расходов участника в случае недостатков объекта.
  • Не должно быть формулировок, предусматривающих, что застройщик может использовать средства не только на строительство объекта, а, к примеру, на обустройство социальной инфраструктуры.
  • В договоре не должно быть пунктов, предусматривающих, что участник должен заключить договор с конкретной управляющей компанией или должен нести расходы по содержанию ТСЖ.
  • Обязанности и права сторон отображаются в документе в полной мере.

Даже если в договоре прописаны нежелательные пункты, имейте в виду, что суд будет руководствоваться нормами закона, защищающего права потребителя, и принимать его сторону.

Какие нужны документы для ДДУ?

ДДУПакет документов для регистрации ДДУ определен соответствующим законом. Дольщики – физические лица — должны предоставить:

  • Договор о долевом участии со всеми приложениями и дополнениями.
  • Заявления застройщика и инвестора о регистрации договора.
  • Документы, которые удостоверяют личность заявителя. Граждане могут подавать документы через представителей с нотариальной доверенностью. Опекуны детей до 14 лет подают свидетельство о рождении, а представители недееспособных – документы об опекунстве.
  • Согласие супруга (заверенное нотариусом).
  • В случае кредитования – договор залога права требования.
  • Описание объекта строительства.

При подаче документов заявитель должен оплатить государственную пошлину. По закону квитанция об оплате не обязательна, но лучше приложить ее к заявлению, так как если платеж не отразится в Государственной информационной системе, документы о регистрации к рассмотрению не примут.

Застройщик должен предоставить документы, которые касаются его деятельности, план объекта, проектную декларацию, разрешение на строительство, договор страхования ответственности или поручительства. Этот пакет застройщик подает при регистрации договора с первым участником, с последующими — нужно только заявление и договор страхования ответственности, если он заключается с каждым инвестором.

Какая стоимость ДДУ?

ДДУОпределение стоимости ДДУ имеет множество нюансов. Все они должны быть прописаны в самом документе. Стоимость должна быть отражена в рублях с копейками, а если используется иностранная валюта, то необходима фиксация курса.

Часто застройщики требуют внести определенную сумму до регистрации договора долевого участия. Это может быть мошенническими действиями, так как в период, пока идет регистрация договора, застройщик может продать один объект дважды. В этом случае законным участником будет считаться тот, чей договор зарегистрирован первым. Обманутый участник будет возвращать свои средства через суд.

Этого можно избежать, зная свои права. Застройщик не имеет никакого законного права требовать какую-либо оплату до государственной регистрации договора. Если такое требование есть, вы должны знать, что за незаконное привлечение средств застройщик может быть оштрафован надзорным органом. Сумма штрафа может составить до 1000000 рублей за каждый случай.

Чтобы избежать спорных ситуаций, имейте в виду:

  • Согласно закону, оплата производится только после государственной регистрации ДДУ.
  • Если застройщик пытается использовать различные уловки чтобы получить деньги раньше регистрации, значит у него финансовые проблемы и недостаточно средств для начала строительства.
  • Вносите деньги только на расчетный счет застройщика. Это нужно делать в день заключения договора, то есть он к этому моменту должен быть уже зарегистрирован.
  • Средства необходимо вносить в соответствии с условиями, прописанными в договоре, и если участник не соблюдает их, застройщик имеет право потребовать расторжение договора в суде.

Как проверить договор участия в долевом строительстве?

ДДУДоговор долевого участия должен полностью соответствовать текущему законодательству, в нем должны отсутствовать пункты, ущемляющие ваши права как участника. Обязательно проверьте документы на земельный участок. В графе о виде разрешенного участия должно значится: высотка, многоквартирный дом, МЖС. Все остальные формулировки, (индивидуальное жилищное строительство, дачные земли, личное подсобное хозяйство и прочее) свидетельствуют о мошенничестве.

Чтобы проверить действующий ли договор, необходимо удостоверится в его регистрации. После государственной регистрации на нем ставится отметка. Также можно обратиться в Росреестр в установленном законодательством порядке для получения выписки из ЕГРП.

Переуступка ДДУ

Если участником оплачена вся сумма по договору долевого участия, он может перепродать права на объект по более высокой цене. Эта операция называется переуступкой прав собственности или цессией. Осуществлять переуступку можно неоднократно, но только до момента сдачи квартиру в эксплуатацию.

Тем, кто покупает такую недвижимость нужно понимать, что они приобретают не только право на недвижимость, но и обязанности, указанные в договоре долевого участия, поэтому перед покупкой такой недвижимости нужно детально изучить всю техническую и проектную документацию застройщика и сам договор. А также удостоверится в том, что договор реально зарегистрирован в Росреестре.

Расторжение ДДУ

Договор может быть расторгнут в определенном законом порядке. Причина расторжения – невыполнение одной из сторон обязательств по договору. Инициировать расторжение договора может как застройщик, так и участник.

Для одностороннего расторжения достаточно:

  • Для участника — задержка сдачи объекта минимум на 2 месяца.
  • Для застройщика — отсутствие оплаты от дольщика в течение 2 месяцев.

Участник может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик вовремя не сдал объект, есть существенные недостатки в качестве объекта и в других, предусмотренных законом, случаях. В судебном порядке — если застройщик нарушил одно или несколько условий договора, к примеру, самостоятельно изменил проектную документацию.

ДДУ, материнский капитал и ипотека

Договор долевого участия может быть оплачен материнским капиталом или заемными средствами. Материнский капитал можно потратить на приобретение недвижимости на территории России с 70% готовностью. Для этого подаются документы в пенсионный фонд, а тот, после рассмотрения, перечисляет средства на счет заказчика. Решение принимается до 2 месяцев.

Часто материнский капитал используют как первоначальный взнос по кредиту. То есть оформляется заем под ставку рефинансирования и перечисляется застройщику. В ПФ подаются документы по кредиту и после рассмотрения средства перечисляются кредитору.

ДДУ также может быть оплачен при помощи ипотеки. Большое количество банков предоставляют специальные программы для приобретения недвижимости на первичном рынке. В договоре обязательно отражается такой вид оплаты. Банки предоставляют средства при наличии уже зарегистрированного договора ДДУ. В случае с недостроенной недвижимостью, обязательно заключается договор страхования жизни заемщика.


Похожие статьи

Оставить отзыв

*