Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Покупка квартиры в ипотекеЕще недавно семья из нескольких человек исправно ежемесячно платила кредитные взносы, радовалась новой квартире и стабильному доходу. Новые обстоятельства могут привести к разрушению благополучного статуса, потере высокооплачиваемой работы.

Дефолт семейного бюджета приводит к необходимости продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, то есть фактически принадлежащую финансовой структуре.

Это типичный сценарий, по которому продаются кредитные квартиры, но иногда бывают и позитивные факторы – расширение семьи, улучшение достатка и предполагаемая покупка более статусного жилья.

В первом случае недвижимость будет стоить немного ниже рыночной стоимости, так как копится штрафы и пеня в случае просрочки, во втором – люди будут ждать своего покупателя, не торопясь с продажей.

Информация для продавца

Рынок недвижимости насыщен ипотечными квартирами, рекламируемые агентствами недвижимости и лично «хозяевами» квартир. Как именно продавать квартиру, решает сам заемщик, но в объявлении следует указать на ипотечный кредит, так как это отсеет поток нерешительных покупателей.

Добровольная продажа, в отличие от принудительной, не может заставить заемщика продавать залоговое имущество только через банк. В случае если вы заявили о продаже недвижимости, банковские служащие предложат вам помочь продать квартиру, предложив клиента из числа желающих взять ипотеку. Стоимость квартиры будет меньше желаемой продавцом, так как независимая экспертная оценка, к которой апеллирует банк, делается для получения кредита и занижается в интересах кредитной организации для большей ликвидности.

В случае если заемщик вовремя и постоянно платит кредитные суммы, банк не очень охотно дает согласие на реализацию квартиры. Финансовые учреждения четко планирую свою прибыль и платежеспособный и аккуратный клиент – это потеря для банка. Если же заемщик проблемный, то финансовое учреждения легко даст согласие на сделку.

Первый шаг продавца – поставить в известность кредитную организацию о продаже ипотечной недвижимости и получить согласие банка на эту процедуру.

Информация для покупателя

Квартира, находящаяся в ипотеке, является таким же объектом покупки, как и не обремененная кредитом. Здесь даже преимущественная разница в тщательной проверке истории недвижимости банком, проводимая юридическим отделом для выдачи кредита. В такой квартире не будет незаконной перепланировки, прописанных несовершеннолетних или фальшивых документов. В случае с покупкой дома земля будет приватизированной.

Покупка недвижимости в ипотечном залоге может производиться двумя способами: за наличные и в кредит.

Покупка квартиры под ипотекой, в кредит

Покупка квартиры в ипотекеПо сути здесь происходит «продажа кредита». Потенциальный покупатель подготавливает необходимые документы для оформления кредита в банке продавца.

Недостатком такого приобретения является ограничение покупателя в свободе выбора банка и оптимальной программы кредитования. Другой банк, где могут быть более лояльные условия ипотеки, может не дать разрешение кредитной комиссии на ипотечный кредит из-за обременений на выбранную вами недвижимость.

Если документы и доходы потенциального покупателя соответствуют требованиям банка и процентная ставка кредита в рамках среднестатистического, нет никаких препятствий для переоформления ипотечного кредита на нового заемщика. Процессом переоформления займется банк, в нем же можно оформить задаток за квартиру. В конце «сделки» у вас на руках будет новый ипотечный Договор.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, за наличные

Вариант первый — погашение кредитной задолженности и вывод из ипотеки.

Покупка за наличный расчет несет гипотетический риск для покупателя. Чтобы снять обременения с квартиры или дома, и сделать возможным любые юридические действия с недвижимостью, необходимо погасить его остаток по кредиту. Здесь работает схема:

  • задаток в сумме остатка по ипотечному кредиту продавца — прописывается официально, заверяется нотариусом;
  • погашение кредита: сумма вносится в кассу, ждем определенный период зачисления, от 3 дней до 2 недель, в зависимости от индивидуальных требований банка;
  • вывод из ипотеки: финансовое учреждение выдает специальное письмо о полном погашении кредит
  • обращение в УФРС: с письмом от банка и правоустанавливающими документами с течение месяца ждем снятия обременения и получения нового «чистого» свидетельства о собственности.

Только затем можно продавать квартиру по стандартной схеме.

Риском для покупателя при приобретении ипотечной квартиры является внесение в банковскую кассу значительной суммы денег, обеспечивающей правомерность продажи и большом временном разрыве между задатком и сделкой. Риск возникает из-за возможного отказа продавца (несчастного случая, внезапной смерти) и неприятной необходимости последующего хождения по судебным инстанциям для компенсации задатка.

Вариант второй: покупка квартиры, еще находящейся в ипотечном кредите.

Схема такой покупки дорогостоящая и хлопотная. Покупатель и продавец заключают сделку купли-продажи с обремененными документами, погасив долг заемщика-держателя ипотеки. После сделки для снятия обременения новый владелец самостоятельно обращается в органы юстиции.

Недостаток для покупателя в том, что затрачивается время и значительные суммы, приводящие к фактическому увеличению стоимости недвижимости.

В идеальном случае, банк может взять на себя полную ответственность за рисковую зону сделки ипотечной недвижимости.

Здесь порядок действия таков: в самом начале, вся сумма стоимости квартиры закладывается в депозитарий финансового учреждения. После окончания подготовки документов к сделке, снятие обременений и регистрация права собственности происходит синхронно и устраивает всех участников сделки.

Не все банки идут на такую схему, индивидуальные предложения и механизмы выдвигаются каждым отдельно взятым финансовым учреждением.

При сделке с ипотечной квартирой, не забывайте о справках об отсутствии коммунальных задолженностей, предварительного снятия с регистрации всех прописанных, соответствия фактической планировки техническому паспорту БТИ, то есть все те процедуры для покупки жилья, как и для необремененной кредитом недвижимости.


Похожие статьи

Оставить отзыв

*