Как продать квартиру в ипотеке?

Обстоятельства вынуждают срочно продать квартиру в ипотеке и вы не знаете как это сделать? Действительно, в решении этой проблемы возникают некоторые сложности, так как заемщик не имеет той свободы действий, которая есть у собственника. В этой статье подробно изложены способы продажи квартиры в ипотеке.

Зачем продавать квартиру, приобретенную на условиях ипотеки

Продажа квартиры в ипотекеПричинами необходимости продажи квартиры, которая еще полностью не поступила в собственность заемщика, чаще всего являются:

  1. невозможность дальнейшей выплаты по кредиту;
  2. необходимость изменения метража или места проживания;
  3. личная выгода.

В первом случае есть риск потерять и квартиру, и вложенные в нее деньги. Банк, в случае отсутствия регулярных выплат по кредиту, имеет право забрать квартиру в счет погашения вашего долга. Чаще всего эти условия описаны в договоре. В этом случае единственным и верным выходом является продажа ипотечной квартиры и передача долга новому владельцу.

Ярким примером второй причины продажи является рождение ребенка и связанная с этим необходимость в увеличении жилплощади.

В третьем случае заемщик осознает возможность получения дополнительных денег с продажи квартиры. Ипотечная квартира в начале строительства стоит гораздо дешевле, чем та же квартира, практически готовая к заселению.

Ограничения на ипотечное жилье

Продажа квартиры в ипотекеПока недвижимость находится в залоге, без согласия банка-кредитора заемщик не имеет права:

  • завещать жилплощадь;
  • дарить жилплощадь;
  • перезакладывать квартиру в ипотеке другому банку,
  • делать в квартире перепланировку;
  • вселять в квартиру третьих лиц, если они не являются членами семьи заемщика,
  • продавать квартиру в ипотеке.

Все эти пункты согласовываются с банком, выдавшим вам кредит. Без одобрения с его стороны любое из перечисленных действий является незаконным. В случае, если вы совершите что-либо из вышеперечисленного без ведома банка-кредитора, по закону он имеет право наложить на вас штрафные санкции вплоть до лишения квартиры.

Взгляд банка на ваше желание продать квартиру

Банк, выдавший вам кредит, не заинтересован в продаже ипотечной квартиры по следующим причинам:

  • потеря денежной суммы, которая могла бы быть получена банком в виде процентов;
  • новый заемщик может оказаться ненадежным.

Предупреждая подобные ситуации, банк-кредитор заранее прописывает пункты в договоре ипотечного кредитования, согласно которым заемщик теряет часть уже выплаченных средств.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке

Возможность продажи недвижимости, находящейся в ипотеке, чаще всего прописана в договоре между кредитором и заемщиком. Банк, не заинтересованный в продаже, может всячески препятствовать этой сделке. Хорошим решением будет представить ситуацию так, что у вас нет средств или возможности вносить выплаты по ипотеке. В этом случае банк не только не станет препятствовать продаже, но и будет всячески этому способствовать.

Осуществить продажу квартиры в ипотеке можно несколькими способами:

  1. Погасить кредит досрочно.
  2. Сменить заемщика.

В первом случае вы ищете человека, способного досрочно и полностью погасить кредит. Порядок такой:

  1. Покупателем в банк вносится платеж, покрывающий сумму задолженности.
  2. Банк передает документы о снятии ипотеки продавцу.
  3. Продавец на основании полученных бумаг может заключить с покупателем договор продажи (если речь идет о фактически существующей квартире) или переоформить с застройщиком договор долевого участия (если квартира еще не построена).

Найти такого человека довольно сложно, поскольку с его стороны сделка представляется более рискованной, чем с вашей. Документы оформляются банком не раньше, чем через два месяца после внесения средств новым владельцем. После оформления бумаг покупатель не получает имущественных прав на жилплощадь. Помимо этого, органы государства могут отказать в регистрации сделки, также есть вероятность возникновения затруднений со снятием залога.

Обычно для проведения этой операции применяется следующая схема:

  • от банка получается предварительное согласие на оформление сделки, но залог с собственности не снимается;
  • после подписания договора купли-продажи в банковский сейф на хранение определяется денежная сумма и документы, нужные для ликвидации залогового обременения;
  • в другой сейф отдается на хранение денежная сумма, которая должна достаться продавцу;
  • после погашения кредита документы, по которым снимается обременение, переходят к покупателю.

Во втором случае жилплощадь в ипотеке можно перепродать методом замены договора, что никак не может произойти без официального разрешения банка, выдавшего кредит. В данном случае все обязательства заемщика перекладываются на новое лицо, финансовую состоятельность которого банк заранее тщательно проверяет.

Если жилплощадь находится на стадии строительства, причем новый дом оформлялся по договору долевого участия, банк может предложить покупателю взять кредит для погашения долга заемщика. Новый заемщик еще долгое время не сможет получить право собственности, поскольку она еще не построена.

Продать жилплощадь в ипотеке сложнее, чем недвижимость, находящуюся в полноправной собственности. Для комплексного грамотного подхода к решению проблемы рекомендуется нанять юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях этого нелегкого процесса.


Похожие статьи

Оставить отзыв

*